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mgm集团美高梅-黄其森的余粮 泰禾发债与持续出售项目里的转暖时机

2020-01-11 12:40:29| 查看: 1568|

摘要: 观点地产网 发债动作接连不断的同时,泰禾又在出售项目股权了。9月18日,泰禾集团发布公告,将杭州蒋村项目、佛山院子项目标的公司部分股权,再次转让予世茂,交易对价共计7.3亿元。此次转让后,世茂持有杭州艺辉90%的股权并间接持有项目公司90%股权,泰禾持有杭州艺辉10%的股权并间接持有项目公司10%的股权。截至目前,泰禾已经向世茂地产出售了七个项目,累计筹集资金约84.5亿元。目前,泰禾借贷平均成本 ...

mgm集团美高梅-黄其森的余粮 泰禾发债与持续出售项目里的转暖时机

mgm集团美高梅,看来房地产网络发债行动继续的同时,泰和正在出售该项目的股份。

9月18日,泰和集团发布公告,将杭州江村项目和佛山庭院项目标的公司部分股份再次转让给世茂,总交易对价为7.3亿元。

其中,泰和的子公司杭州泰和以2.8974亿元的对价将其在杭州易慧39%的股份转让给世茂的子公司上海肖旭。转让后,世茂间接持有杭州易慧90%和项目公司90%,泰和间接持有杭州易慧10%和项目公司10%。

此外,泰和将佛山顺德中卫房地产开发有限公司的部分股权转让给世茂。顺德中卫拥有“佛山庭院”项目,总用地面积120700平方米。转让前,泰和持有顺德中卫51%的股份,世茂持有30%的股份。转让后,泰和持有顺德中卫20%的股份,世茂持有顺德中卫80%的股份。

回顾过去,在过去的六个月里,泰和没有增加任何新项目,几乎所有的行动都集中在融资上。

在6月14日的新闻发布会上,面对备受关注的债务问题,泰和集团董事长黄启森直言:“对泰和来说,债务问题现在不算太大。”

在接下来的两三个月里,泰和先后出售了项目股份、发行了债券和质押股份。

融资季节

对泰和来说,手头的高质量地块已经成为扭转局面的最大筹码,最大的接受者是世茂。

3月至5月,泰和先后将7个项目的部分股份转让给世茂。其中包括:杭州江村项目3.8亿元,南昌尹萌湖项目18.1亿元,漳州洪树湾项目6.3亿元,杭州范仁山庄项目9.3亿元,昆山、江苏、广州场、佛山场淀山湖项目39.72亿元。

然后在8月12日,泰和卖掉了杭州富阳项目30%的股份。此外,9月18日,7.3亿元人民币第二次转移到杭州江村和佛山庭院项目。到目前为止,泰和已经向世茂房地产出售了7个项目,共融资84.5亿元。

在出售项目股权的同时,泰和也在寻找发行债券融资的机会。

7月11日,泰和宣布其全资子公司太浩集团全球(股份有限公司)已完成4亿美元海外债券发行,并在新加坡交易所上市。该债券的期限为3年,年息为15%。

9月10日,子公司计划再发行1亿元海外美元债券,年息11.25%。9月18日,该公司又发行了1亿美元的债券。泰和集团表示,上述筹集的资金用于项目建设和其他一般企业用途。

此外,9月11日,泰和宣布公司大股东泰和投资于9月10日解除了对公司540万股的质押。与此同时,发行的股票再次被质押用于融资目的。

除了这些共同的筹资行动,黄启森还设定了销售收款的目标。

6月14日,泰和集团在北京四合院举行记者招待会。黄启森表示,泰和正在考虑今年的资金回报,目标是1000亿元人民币,并将根据资金回报计算城市公司每个人的奖金。

变暖的时间

在几年前快速扩张的过程中,泰和在北京、上海和深圳等一线和二线城市占据了大量土地。2018年,黄启森坚决踩刹车,提议去杠杆化。

自今年年初以来,泰和仍专注于“去杠杆化”。在不扩大土地收购的情况下,积极追求销售回报,注重现金流安全和收入利润增长,在一定程度上缓解了泰和的债务状况。

根据太和半年度报告,截至2019年6月底,资产负债率从年初开始下降2.28个百分点至84.6%。净负债比报告开始时下降了126.15个百分点(今年第一季度的净负债比约为279.19%)。

截至2019年6月底,泰和公司短期贷款75.54亿元,一年内到期非流动负债255.2亿元,现金及现金等价物余额129.67亿元。

根据这一计算,上半年现金对短期债务的覆盖系数为0.39,与2018年底的0.26相比,这是一个不错的结果。然而,这一数字仍离行业安全线有一段距离。

在上一次新闻发布会上,黄启森发出了积极的信号,并对债务问题做出了积极的回应:“今年年底我们要支付的资金还不到100亿元。我们手头有100多亿元。像泰和这样的尺码没有问题。不要说超过100亿元。即使超过300亿元是个问题?”

与此同时,执行副总裁葛勇表示:“对于574亿元的债务,泰和在过去五个月已经偿还了180多亿元,近300亿元已经被重新安排,即被替换。到今年年底,泰和将不得不支付不到60亿元。”

但为什么泰和至今仍继续在该项目中出售股票和发行债券,而情况似乎并没有明显改善?

就销售额而言,太和上半年销售额为456.7亿元,占上半年目标的30.4%。根据视点指数发布的2019年1-8月中国房地产企业销售额百强名单,泰和集团累计销售额为630.1亿元,与1500亿元的年度目标有一定差距。

尽管销售方面临压力,但融资成本仍然很高。目前,泰和的平均借款成本为9.3%。其中,银行贷款成本为8.48%,非银行融资成本为10.13%,公司债券(3-5年)平均成本为7.68%。

面对不确定的市场环境和身后的财政负担,泰和“热身”的时候到了吗?测试可能需要更多时间。

本文来源于房地产网络的观点

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